Las hipotecas nos traen
sorpresas constantemente. Ahora sale a la luz un nuevo
frente que vuelve a llenar las páginas de los periódicos: los
gastos de formalización de los préstamos hipotecarios.
Nos encontramos ahora
con que los bancos obligaron a los consumidores a asumir los gastos de
constitución de las hipotecas (unos gastos totales que podrían
ascender a unos ocho millones según datos del INE) cuando el banco es el que
los debía pagar.
¿De qué gastos
hipotecarios estamos hablando?
- De la factura del Registro
de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
- De la factura de la notaría correspondiente
a la escritura de préstamo hipotecario.
- Del Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al
que se encuentre sujeta la escritura hipotecaria.
- De la factura de
la gestoría (si su intervención fue impuesta por el
banco).
- De la factura de tasación del
inmueble.
Por ejemplo, una
hipoteca de 120.000€ constituida en el año 2006 para un inmueble situado
en la Comunidad de Madrid, le correspondería una devolución al cliente de unos
2.600€ aproximadamente.
Debemos tener en cuenta
que no es relevante que el préstamo hipotecario esté pagado o no, se puede
reclamar cualquier tipo de hipoteca. Las únicas condiciones que influirán en la
cantidad a recibir son el año de constitución de la hipoteca y
la ubicación del inmueble (ya que el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados varía según la Comunidad
Autónoma).
Plazos para reclamar
La Sentencia
del 23 de diciembre del 2015 del Tribunal Supremo consideró nulas
las cláusulas relativas a los gastos de apertura de las hipotecas
(por considerarlas abusivas), obligando al banco a restituir las cantidades
pues solo le benefician a él. Si bien el fallo hace referencia específica a las
hipotecas del BBVA, lo cierto es que en la práctica todas las entidades
bancarias cuentan con cláusulas muy similares. Y en todas se pueden solicitar
la nulidad.
Todos estos clientes
contrataron una hipoteca y pagaron los gastos de constitución como algo
natural, sin saber que no les correspondía hacerlo. Muchos, además, han estado
pagando de más (o siguen haciéndolo) sin ser conscientes de que el
banco está vulnerando sus derechos como consumidor al aplicarles la cláusula
suelo.
Con el fin de recuperar
el dinero, la principal acción a ejercitar en los tribunales es la nulidad de
las cláusulas abusivas (art. 83 y 89 de la Ley General de Defensa
de los Consumidores y Usuarios, en relación con art. 5 y 7 de la Lay de
Condiciones Generales de la Contratación).
Las acciones de nulidad
ejercitadas son imprescriptibles (es decir, no caducan); por
eso no es relevante que el contrato de préstamo siga vigente o esté ya
amortizado.
UN JUEZ DE OVIEDO
RECHAZA QUE EL BANCO PAGUE LOS IMPUESTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA.
El juzgado de Primera
Instancia número 11 de Oviedo ha desestimado la petición de un cliente de Liberbank que
reclamaba las cantidades aportadas en concepto de impuestos por la
formalización de su hipoteca al considerar que dicha carga le
corresponde al beneficiario del préstamo y no al banco. Aunque recurrible, el fallo del magistrado contradice el criterio de
la sala de lo Social del Tribunal Supremo que en diciembre de 2015 declaró que
el pago de estos tributos, que suponen casi la totalidad del importe de
los gastos de formalización, era una obligación de las entidades prestatarias.
El
juzgado ovetense recuerda que antes de dicha sentencia la sala de lo
Contencioso Administrativo del alto tribunal ya había sentado doctrina al
imponer el pago de la tasa, denominada Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados, al cliente, que de este modo pasaba a cargar con cerca del 90% de
los costes de esta operación.
Solo el resto, apenas
el 10% de los gastos de formalización, corresponderían a la escritura del
préstamo, que sí debe correr a cuenta del banco y no del cliente. Además, el
juzgado de Primera Instancia expone que si bien los argumentos son
"correctos", la sala de lo Social del Tribunal Supremo no contempló
en su decisión la legislación tributaria, que atribuye esta carga al
prestatario cuando se trata de escrituras de constitución de préstamo con
garantía.
En este sentido,
insiste en la aplicación generalizada de esta doctrina en el ámbito
administrativo y niega que este hecho produzca "un desplazamiento de la
carga tributaria que debía soportar el profesional hacia el consumidor",
por lo que rechaza que se trate de una cláusula abusiva.
No obstante, el juez
atribuye al banco la obligación de acarrear con todos los gastos "futuros
o pendientes de pago" en concepto de notaría o registro, incluidos los de
la primera copia de la escritura, así por modificación o cancelación de la
hipoteca, incluidas las comisiones y gastos de la carta de pago.
Asimismo, declara nula
la cláusula en la que se imponían al prestatario todos los gastos de gestoría
por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad. Según han
explicado expertos, la ahora cuestionada sentencia del Supremo provocó una
avalancha de pleitos por parte de asociaciones de consumidores y despachos de
abogados especializados, que ofrecieron una salida a los millones de españoles
que suscribieron estas cláusulas.
A tenor de sus
estimaciones, los gastos de formación en el caso de una hipoteca media,
constituida por valor de 150.000 euros, alcanzarían cerca de los 3.000 euros
por cada una, lo que supondría un desembolso para los bancos de alrededor de
700 millones de euros sólo en lo que va de año.
Unas cifras que
alentarían a algunos afectados a reclamar por la vía judicial la nulidad de
esta cláusula, sin considerar que anteriormente el propio Tribunal Supremo
determinó que, al formalizar una hipoteca, el banco sólo debe abonar los gastos
de notaría o registro, apenas el 10 % del total o unos 300 euros de media.
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